Ainsi, un changement de priorité s’opère : la lutte contre la dégradation des sols devient le cadre avec lequel les opérateurs de la ville vont devoir composer. Avec l’organisation de la rareté foncière, c’est le rapport au besoin qui est percuté. Car d’une certaine manière, la satisfaction des besoins en bâtiment et en infrastructure deviennent secondaires et à tout le moins, ils devront faire l’objet d’une redéfinition, d’une réévaluation, d’une hiérarchisation et d’une planification, dans la mesure où tout ne pourra pas tenir sur un même périmètre, les logiques de densification urbaine ayant une limite, celle de produire des effets négatifs sur la santé et l’environnement passé un certain seuil. Finalement, le ZAN poursuit la question philosophique et politique que la crise du COVID a fait émerger, « qu’est ce qui est essentiel » ? 

D’un point de vue opérationnel, l’objectif ZAN impose un renversement de la chaine de production focalisée jusqu’à présent sur l’aval, c’est-à-dire le produit immobilier et son prix final, en négligeant l’amont, c’est-à-dire le foncier, considéré comme une matière première dont la valeur financière était fixée à rebours. Le sol-foncier est appelé à devenir l’or brun des villes : en faisant du sol non plus une ressource à exploiter mais une ressource à valoriser au regard de l’importance de sa contribution au cycle du vivant, le ZAN implique de repenser les mécanismes d’élaboration de la valeur urbaine. La composition de la valeur se complexifie, elle ne peut plus être exclusivement financière mais elle doit intégrer les impacts écologiques et sociaux. 

Ainsi, le ZAN révèle les tensions et les rapports de force entre les acteurs de la ville. Il accélère la mise en difficulté du secteur de la promotion immobilière qui a fondé son modèle sur la production immobilière neuve en extension et n’investit que marginalement les programmes en recyclage urbain, faute de pouvoir boucler les bilans en particulier dans les zones où le marché est détendu. Dans une sorte de querelle entre les anciens et les modernes, le ZAN impose donc une recomposition de l’écosystème urbain vers une forme adaptée aux nouvelles conditions, moins linéaire et plus coopérative. Une période de transition s’installe dans laquelle de nouveaux acteurs émergent qui appréhendent différemment leur rôle, inventent de nouveaux montages, proposent de nouvelles formes de collaboration et réhabilitent la nécessité du temps long.