Les valeurs du sol, du foncier à la ressource
Avec l'objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) issu de la loi Climat et Résilience, les acteurs urbains ont pris conscience de la nécessité de préserver le sol pour sa contribution au cycle écologique, climatique et pour les services écosystèmiques rendus.
Le foncier est un système de droit à construire qui permet de satisfaire les besoins sociaux (urbanisation) quand le sol est une ressource capitale pour garantir nos conditions de vie sur terre (résilience). La stratégie territoriale va devoir intégrer les deux logiques en distinguant les sols-fonciers à densifier, des sols-ressources à étaler et valoriser.
Le défi ? Articuler l'usage foncier avec la valorisation de la ressource sol, et rendre compatible la logique d'urbanisation avec celle de renaturation.
1. Etablir des trajectoires de sobriété foncière qui répondent aux besoins
Le principe de sobriété foncière implique de repenser le projet politique du territoire.
La rareté foncière est une véritable contrainte pour la production urbaine obéissant jusqu'à présent à une logique d'extension. Il s'agit de repenser toutes les étapes de la production urbaine :
- Questionner les besoins locaux en actualisant les études socio-démographiques, mobilités, modes de vie...
- Etablir un atlas du sol-foncier, levier de la production urbaine dans un contexte ZAN
- Etablir un atlas du sol-ressource levier de la résilience urbaine dans un contexte de crise écologique
- Donner une place prioritaire au processus décisionnel : la transition foncière implique de réaliser des arbitrages
- Fédérer les habitants autour d'un projet local capable d'articuler amélioration de la qualité de vie et préservation de l'écosystème
2. Orienter l'usage des sols-urbains vers la qualité de vie
Les sols-urbains possèdent des caractéristiques multiples : ils peuvent être artificialisés, imperméabilisés, végétalisés, pollués, fertiles.
Cette diversité de situation ouvre la voie à des combinaisons d'usage entre les espaces naturels et l’urbanisation.
Au coeur de la ville, il est possible de jouer sur les complémentarités pour viser un équilibre de l'écosystème urbain et garantir les conditions d'habitabilité.
Il s'agit d'articuler les logiques de densification et de renaturation en proposant une combinaison sur-mesure des sols-urbains.
3. Opérationnaliser l'activation de foncier complexe
Le modèle du ZAN, c'est un modèle massifié du recyclage urbain où le foncier existant, invisible dans la chaine de valeur classique, devient le capital urbain le plus précieux
- les friches industrielles, commerciales, militaires, ferroviaires
- les locaux vacants et sous-occupés
- les espaces mixtes (entrées de ville..)
- les tissus urbains denses à rénover
- le tissu pavillonnaire
La diversité du foncier existant génère une multitude de contraintes spécifiques qui sont autant de freins au passage opérationnel.
C'est donc tout le modèle production qu'il faut réinventer pour concevoir une économie du projet sur-mesure : mode de contractualisation, outils réglementaires et diversification des financements
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